Prenons Sonia, propriétaire d’un deux-pièces à Roubaix, près du parc Barbieux, loué 590 euros par mois. Le jour de l’entrée de son locataire, elle a fait les choses à moitié : un formulaire rempli à la main, quelques cases cochées « bon état », et une trentaine de photos prises au téléphone, envoyées par message le soir même. Trois ans plus tard, au départ, le parquet du séjour est rayé, la porte de la salle de bains ferme mal, et le locataire réclame ses 590 euros de dépôt de garantie. Sonia a ses photos. La question est de savoir ce qu’elles prouvent.
Le document qui fait foi reste l’état des lieux signé
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose d’établir un état des lieux à la remise des clés et à leur restitution, contradictoirement, par les deux parties ou par un tiers qu’elles mandatent, en autant d’exemplaires que de parties. Le texte renvoie à un décret pour la forme, et rien n’interdit un état des lieux dressé sur tablette avec une application, à condition que les deux parties le signent et en reçoivent chacune un exemplaire. C’est ce document, et non la galerie du téléphone, que le juge regarde en premier.
La règle de fond est posée par le code civil. L’article 1730 oblige le locataire à rendre le logement tel qu’il l’a reçu suivant l’état des lieux, sauf ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1731 ajoute qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf preuve contraire. Un état des lieux sommaire, qui coche « bon état » partout, joue donc contre le propriétaire qui voudrait ensuite démontrer une dégradation précise.
Les photos : un complément utile, pas une preuve à elles seules
Les photos de Sonia ne sont pas inutiles. Datées, nettes, prises pièce par pièce le jour de l’entrée, elles peuvent étayer l’état des lieux et montrer qu’un parquet était intact. Mais leur force dépend de deux conditions : qu’elles aient été partagées avec le locataire au moment de l’entrée, et qu’elles soient rattachées au document signé. Un fichier resté dans un téléphone, sans trace d’envoi, laisse place au doute sur sa date et sur ce qu’il montre.
Les applications d’état des lieux ont précisément été conçues pour cela : elles horodatent chaque cliché, l’intègrent dans le document, recueillent les deux signatures et envoient un exemplaire à chacun. La loi prévoit aussi deux rattrapages que peu de locataires connaissent. Le locataire peut demander que l’état des lieux d’entrée soit complété dans les dix jours qui suivent son établissement, et, pendant le premier mois de la période de chauffe, que l’état des éléments de chauffage y soit ajouté. Un propriétaire qui accepte ces compléments renforce son document au lieu de l’affaiblir.
Quand les parties ne parviennent pas à établir l’état des lieux ensemble, il est dressé par un commissaire de justice à l’initiative de la plus diligente, à frais partagés par moitié et pour un coût fixé par décret, les parties étant prévenues au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée. Et celle qui a fait obstacle à son établissement ne peut plus invoquer la présomption de l’article 1731.
Le dépôt de garantie, au bout de la chaîne
Au départ du locataire, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes dûment justifiées. Pour retenir le coût du parquet, Sonia doit donc montrer, par la comparaison des deux états des lieux, que la rayure n’existait pas à l’entrée et qu’elle dépasse l’usure normale, puis produire un devis ou une facture. Les photos viennent appuyer cette comparaison ; elles ne la remplacent pas.
La situation se complique quand le locataire part en laissant aussi des loyers impayés. Ce que le bailleur peut alors imputer sur le dépôt, et dans quel ordre, est expliqué dans la réponse sur la retenue du dépôt de garantie en cas de loyers impayés. Et si la dette dépasse largement le dépôt, pour un logement situé à Roubaix, Mon Avocat Bailleur présente le tribunal compétent et les étapes à suivre. La technologie aide à constituer la preuve ; elle ne dispense pas de la signature, de l’envoi et de la comparaison pièce par pièce.
